De grondexploitaties worden opgesteld op basis van het mid-case-scenario. Dit houdt in dat bij de opstelling van de grondexploitatie is uitgegaan van het meest realistische scenario op grond van de huidige gegevens, inzichten en omstandigheden en binnen de kaders zoals deze door het bestuur zijn vastgesteld. Op het moment dat de grondexploitatie een negatieve uitkomst heeft wordt een voorziening gevormd om het tekort af te dekken. Als gevolg van de verslechteringen van de afgelopen jaren is een voorziening opgebouwd die per 1-1-2016 totaal circa € 71,3 mln bedraagt, waarvan € 9,0 miljoen voor de vertreklocaties rechtbank en belastingkantoor (voorziening verlieslatende contracten), zoals toegelicht in paragraaf 4.2.
Aangezien niet alle feiten en omstandigheden uit de toekomst bekend zijn, zijn risico’s op afwijking van de ramingen in de projecten aanwezig. Over het algemeen geldt dat naarmate een project vordert, steeds meer informatie beschikbaar is en de onzekerheid minder wordt. Daarentegen wordt het naarmate een project vordert ook steeds lastiger om invloed uit te oefenen op de risico’s. Voor onzekerheden in het project, waarvan uit ervaring en op basis van ramingen de inschatting is dat deze zich in ieder geval zullen voordoen, wordt een post onvoorzien opgenomen in de ramingen. De overige onzekerheden worden meegenomen in het risicoprofiel.
De huidige methodiek van risicomanagement is beschreven in de Nota Grondbeleid 2014. De risico’s van de grondexploitaties maken onderdeel uit van de totale risico’s van de gemeente Breda en worden ook gedekt door de beschikbare weerstandscapaciteit zoals beschreven in de paragraaf weerstandsvermogen van de begroting. Het beleid hiervoor is vastgelegd in het ‘beleid risicomanagement en weerstandsvermogen 2012-2016’.

Opbouw benodigd weerstandsvermogen voor grondbeleid

In het risicomanagement van de gemeentelijke grondexploitaties wordt onderscheid gemaakt tussen de projectrisico’s en de projectoverstijgende risico’s. De projectoverstijgende risico’s worden aanvullend in beeld gebracht met behulp van scenario’s.

Opbouw risicoprofiel gemeentelijke grondexploitaties

Projectrisico’s

Per grondexploitatie is berekend hoe groot de kans is dat het risico zich voordoet en wat de eventuele kosten zijn als bepaalde risico’s zich daadwerkelijk voordoen. Hierbij wordt onder meer gekeken naar zaken als looptijd, rente, marktomstandigheden en grondverkopen, milieu, verwervingen en planschadeclaims. Ten opzichte van de Jaarrekening 2015 zijn de projectrisico’s met € 1,4 miljoen afgenomen tot € 21 miljoen. De grootste risico’s hebben betrekking op de marktverwachtingen met betrekking tot de programmering, de prijsontwikkeling en de afzetplanning.

Projectoverstijgende risico’s

Met de projectoverstijgende risico’s brengen we de effecten van mogelijke veranderingen in de economische ontwikkelingen in beeld. Met een positieve scenario brengen we een versnelling van de verkoop van woningen in beeld. In het negatieve scenario wordt een vertraging van de woningmarkt en de markt voor bedrijventerreinen doorgerekend.
Uitgangspunten diverse scenario’s grondexploitaties

Voor de berekening van het benodigde weerstandsvermogen wordt het meest negatieve scenario meegenomen, in dit geval € 4,1 miljoen. Voor de berekening van het weerstandsvermogen is de kans hoog aangehouden, namelijk 75%. Dit leidt tot een gewogen risicobedrag van € 3,1 miljoen. Ten opzichte van de jaarrekening 2015 is dit bedrag € 0,6 miljoen lager. Dit komt met name door een afname van de resterende kosten en opbrengsten waarover de risico’s worden berekend.

Risico’s panden en gronden

Ten opzichte van de Jaarrekening 2015 is het risicoprofiel op de voorraad panden en gronden weer lager ingeschat. De lagere boekwaarde door de verkopen die in de eerste helft van 2016 hebben plaatsgevonden zijn hiervan de oorzaak. Het grootste risico betreft een aantal objecten dat langer wordt aangehouden dan waar tot nu toe rekening mee is gehouden. Dit kan enerzijds consequenties hebben voor de beheerskosten van deze objecten en anderzijds doordat de waardering negatief beïnvloed wordt als gevolg van mogelijke achterstand in onderhoud.
In onderstaande tabel is het actuele risicoprofiel van de grondexploitaties en de risico’s op de voorraad panden en gronden samengevat.