De gemeentelijke grondexploitaties zijn medio 2016 herzien. Dit hoofdstuk bespreekt naar aanleiding daarvan:
Wijzigingen in de regelgeving over grondexploitaties
Rekentechnische uitgangspunten

De resultaten van de halfjaar herzieningen:

• Hoe staan onze 26 grondexploitaties er voor op hoofdlijnen?
• Hoe ontwikkelen de 11 negatieve grondexploitaties zich?
• Hoe ontwikkelen de 15 positieve grondexploitaties zich?

Meerjarenprognose:

• Kosten en Opbrengsten in de komende jaren
• Opbrengsten per opbrengstcategorie
• Ontwikkeling van het aantal grondexploitaties

De voorraad panden en gronden die nog niet tot een grondexploitatie behoren

Wijzigingen in regelgeving rond grondexploitatie

In maart 2016 is een gewijzigde Notitie Grondexploitatie door de commissie BBV opgesteld. In deze notitie worden richtlijnen gegeven voor de toepassing van het ‘Besluit Begroting en Verantwoording voor gemeenten’ (BBV) . Dit besluit bevat de spelregels voor grondexploitatie. De wijzigingen voor actieve grondexploitaties hebben betrekking op:

• Exploitatieduur: deze mag maximaal 10 jaar bedragen;
• Kostentoerekening: moet aansluiten bij het kostenverhaal volgens Wet- en Besluit ruimtelijke ordening;
• Rentetoerekening: voortaan gebaseerd op de werkelijke rente over vreemd vermogen.

Onze grondexploitaties voldeden reeds aan de eerste twee bullets. De derde bullet heeft ervoor gezorgd dat de rekenrente voor grondexploitaties inmiddels is aangepast.
De ‘Wet modernisering Vpb-plicht Overheidsondernemingen’ is van kracht vanaf 1 januari 2016. Volgens de huidige inzichten zullen we over het positieve resultaat de komende jaren vennootschapsbelasting moeten betalen. Hoeveel dat daadwerkelijk wordt, is ook afhankelijk van de resultaten van andere gemeentelijke afdelingen. Meer informatie over Vpb is te vinden in de verdiepingsbijlage Grondexploitatie.
De gevolgen van de nieuwe Notitie Grondexploitatie en de invoering van de vennootschapsbelasting zullen gevolgen hebben voor de inrichting van de begroting en de balansposities van de grondexploitaties en de voorraad panden en gronden. In december 2016 zal een voorstel aan de gemeenteraad worden voorgelegd, waarin de gevolgen van deze wijzigingen zijn opgenomen.

Rekentechnische uitgangspunten

Een grondexploitatie heeft een looptijd van meerdere jaren. Om met de factor tijd rekening te houden in de berekeningen kent een grondexploitatie drie zogenaamde ‘rekentechnische parameters’:

• het percentage rekenrente: dit is gedaald van 3,9% naar 2,75%
• het percentage opbrengstenstijging: dat is ongewijzigd op 0%
• het percentage kostenstijging: dat is ongewijzigd op 2,5%

Meer informatie over de rekentechnische parameters in de verdiepingsbijlage Grondexploitatie.

De resultaten van de halfjaar herzieningen

Hoe staan onze 26 grondexploitaties er voor op hoofdlijnen?

Onze grondexploitaties zijn flink verbeterd. Vergeleken met een half jaar geleden zijn de resultaten voor alle grondexploitaties (met positief én met negatief saldo) samen € 4,6 mln gunstiger. De hoofdredenen voor de verbetering zijn:

• De markt trekt aan. Het gaat goed met de verkoop van bouwgrond voor woningen. Ook bedrijfsterrein is zeer in trek, en dan met name het nieuwe bedrijventerrein Rithmeesterpark.
• Het bouw- en woonrijp maken van grond die we willen verkopen pakt op veel plaatsen goedkoper uit dan eerder gedacht.
• De rekenrente is gedaald door gewijzigde regels in het BBV, en daar profiteren de grondexploitaties van. De factor tijd weegt daardoor minder zwaar.

We bespreken de resultaten hierna in twee delen. Eerst de grondexploitaties met een negatief resultaat. Die vormen samen de omvang van de ‘Voorziening voor Negatieve Planresultaten’ (VNP). Daarna volgen de grondexploitaties met een positief resultaat, die samen de ‘verdiencapaciteit’ vormen. Deze wijze van bespreking is dezelfde als in de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening.

Hoe ontwikkelen de 11 negatieve grondexploitaties zich?

11 van de 26 actieve grondexploitaties hebben een financieel negatief resultaat. Volgens de regels moeten hiervoor voorzieningen worden gevormd (er wordt geld gereserveerd voor het tekort). Het totaal van deze voorzieningen noemen we de ‘Voorziening Negatieve Planresultaten’ (VNP). Die dekt de verliezen af. Hoe kleiner deze VNP kan zijn, hoe beter het is.

De ontwikkeling van de 11 negatieve grondexploitaties is gunstig:

• Samen verbeteren ze flink (€ 5,1 mln), maar ze blijven negatief.
• De grondexploitaties Rithmeesterpark, Bouverijen en Stationskwartier verbeteren het sterkst.
• De VNP kan volgens de prognose in deze halfjaar herzieningen eind 2016 worden verlaagd van € 71,3 mln naar € 66,2 mln. Volgens deze prognose valt dus € 5,1 mln vrij.
• Het BBV schrijft een andere berekening van de VNP voor. Hierdoor kan de VNP met nog € 1,1 mln extra omlaag. De omvang van de VNP wordt opnieuw bepaald in de Jaarrekening 2016.
• Aan het eind van 2016 bereiken twee grondexploitaties het einde van hun looptijd: Steenakker-Zuid en Triple O. Het negatief resultaat wordt dan betaald uit de VNP, en levert daarom geen nadeel meer op.

Meer informatie over de VNP en de grootste mutaties staat in de verdiepingsbijlage Grondexploitatie.

Hoe ontwikkelen de 15 positieve grondexploitaties zich?

15 van de 26 actieve grondexploitaties hebben een positief resultaat. Deze toekomstige positieve planresultaten vormen de ‘verdiencapaciteit’. Het geld moet – zoals de naam aangeeft – eerst daadwerkelijk worden verdiend. Het financieel resultaat uit een positieve grondexploitaties kan op twee manieren vrijkomen:

• Wanneer een grondexploitatie aan het eind van de looptijd wordt afgesloten;
• of eventueel bij een tussentijdse winstneming, conform de richtlijnen uit de Nota Grondbeleid.

De ontwikkeling van de 15 positieve grondexploitaties:

• Samen verslechteren ze licht (€ 0,5 mln), maar ze blijven positief.
• Alle positieve grondexploitaties samen (onze ‘verdiencapaciteit’) zijn nu € 27,2 mln waard. Dat geld komt de komende jaren nog beschikbaar volgens de huidige prognose.
• De grondexploitatie Waterdonken gaat als enige (fors) achteruit. Ondanks de weer aantrekkende woningmarkt blijft de opbrengst van enkele planonderdelen achter bij eerdere verwachtingen.
• Eikberg en Heilaar-Noord gaan juist flink vooruit in resultaat.
• Eind 2016 worden 7 grondexploitaties afgesloten. Er valt dan € 3,35 mln vrij uit de verdiencapaciteit.
• Eind 2016 wordt tussentijds winst genomen uit twee grondexploitaties, Haenen-Zuid en Roosberg. Er valt dan € 1,45 mln vrij uit de verdiencapaciteit.
• Een kanttekening bij de resterende verdiencapaciteit: De Wet modernisering Vpb-plicht Overheidsondernemingen is van kracht. Of er ook werkelijk vennootschapsbelasting moet worden betaald is nog niet zeker. Dit ligt ook aan de winsten of verliezen van andere gemeentelijke onderdelen. De berekening van de winst voor de vennootschapsbelasting is ook anders dan die we voor de begroting en de jaarrekening maken.

Meer informatie over de Verdiencapaciteit en de grootste mutaties staat in de verdiepingsbijlage Grondexploitatie.

Meerjarenprognose

Kosten en Opbrengsten in de komende jaren

• Alle grondexploitaties samen bevatten nog € 145 mln aan opbrengsten en € 89 mln aan kosten.
• In de drie grootste projecten Teteringen, Stationskwartier en Rithmeesterpark zit samen 69% van de opbrengsten en 81% van de kosten. Alle 'kleine' projecten samen bevatten € 44 mln aan opbrengsten.

Meer informatie over kosten en opbrengsten in de komende jaren staat in de verdiepingsbijlage Grondexploitatie.

Opbrengsten per opbrengstcategorie

Sturing op het daadwerkelijk binnenhalen van opbrengsten is van groot belang om onze grondexploitatieresultaten op peil te houden. Waar liggen de grootste verkoopopgaven?

• De verkoopopgave voor woningbouw is nog € 85 miljoen groot. Hiervan moet 65% gerealiseerd worden in de projecten van Teteringen.
• De verkoopopgave voor bedrijfsterrein bedraagt € 34 miljoen. Hiervan ligt 69% op Rithmeesterpark.
• De verkoopopgave voor kantoren is met € 6 miljoen relatief gering. De opgave is voor 81% geconcentreerd in het Stationskwartier.

Uitsplitsing opbrengstcategorieën in € miljoenen
 
Meer informatie over opbrengsten per opbrengstcategorie staat in de verdiepingsbijlage Grondexploitatie.

Ontwikkeling van het aantal grondexploitaties

• Het aantal nu actieve grondexploitaties daalt van de huidige 26 naar 3 stuks in 2021.  Dit proces voltrekt zich zeer snel, nog versterkt door het aantrekken van de markt.
• Directe regie op de ruimtelijke en programmatische ontwikkeling van Breda wordt daardoor minder.
• Het moment waarop de gemeente geen particuliere kavels voor zelfbouw en cpo meer kan aanbieden wordt in 2017 bereikt. Zie bij "(collectief) particulier opdrachtgeverschap" in hoofdstuk 2 Wonen.
• Ook de sterk aantrekkende vraag die zich manifesteert op onze enige grote bedrijvenlocatie Rithmeesterpark verdient een antwoord. Deze grondexploitatie heeft een looptijd tot 2024, maar binnen een jaar na de start van de verkoop is al 26% van de uitgeefbare m2 verkocht, in optie of gereserveerd. Zie ook hoofdstuk 3 bij onderdeel bedrijventerreinen.
• De grondexploitatie Kloosterkazerne betreft een hotelontwikkeling op het Chassépark. Wanneer uit het hotelbeleid blijkt dat er geen hotelontwikkeling meer is gewenst op deze plek, gaan we een nieuw plan voor deze locatie uitwerken. De wijziging van dit plan wordt met een realisatiestrategie aan de gemeenteraad voorgelegd om te worden vastgesteld.
• Als Breda zelf grond wil blijven uitgeven voor particuliere woningbouw, cpo en bedrijfsvestigingen moet op korte termijn worden besloten of nieuwe grondexploitaties worden opgestart. Het opstarten van grondexploitaties en bijbehorende ruimtelijke plannen vergt immers de nodige tijd.
• Het opstarten van nieuwe grondexploitaties op specifieke locaties, gecombineerd met adequaat risicomanagement, past geheel binnen de kaders van de Nota Grondbeleid 2014 (pag 18).

Aantal actieve grondexploitaties

De voorraad gronden en panden bevat alle bezittingen van het Grondbedrijf welke niet zijn ondergebracht in de actieve grondexploitaties. De totale boekwaarde bedraagt per 1-7-2016 circa € 44,9 miljoen.
De strategische bezittingen bevatten de objecten die behoren bij locaties die in de Structuurvisie Breda 2030 zijn benoemd en locaties die vanwege de ligging als strategisch gezien kunnen worden. Deze objecten worden niet hoger gewaardeerd dan de huidige marktwaarde. Als de boekwaarde hoger is, dan wordt hiervoor een voorziening getroffen. De afgelopen jaren zijn is de gehele voorraad panden en gronden reeds afgewaardeerd naar de huidige marktwaarde. Wanneer panden of gronden een gewijzigde bestemming krijgen, kan de waarde weer toenemen. In dat geval kan een positief resultaat ontstaan omdat de boekwaarde lager ligt dan de waarde op grond van de gewijzigde bestemming.
In de af te stoten objecten zijn de bezittingen opgenomen die reeds ontwikkeld zijn (of nog in ontwikkeling bij derden), maar nog niet verkocht. Hierin zijn ook de objecten opgenomen waarvan de ontwikkelingen zijn stopgezet en die weer verkocht zullen worden in de huidige staat.
Overzicht voorraad panden en gronden

Strategische voorraad

De helft van de boekwaarde van de strategische voorraad bestaat uit de objecten in het Havenkwartier. De andere helft betreffen de agrarische percelen en verspreidliggende percelen in de stad. De objecten zijn de afgelopen jaren afgewaardeerd en de waardering is getoetst aan de huidige bestemming en daarbij behorende marktwaarde. Met betrekking tot de agrarische gronden zijn geen verdere afwaarderingen te verwachten. Op de gebouwen in het Havenkwartier wordt jaarlijks afgeschreven. De boekwaarde neemt hierdoor af. De marktwaarde van de objecten wordt jaarlijks getoetst en als deze lager is dan de boekwaarde wordt een voorziening getroffen. In 2016 wordt deze toets nog gedaan.
In 2017 komt het eigendom en beheer van het complex Klavers Janssen (onderdeel van het Havenkwartier) volledig over naar de gemeente. De afspraken die bij de aankoop in 2005 zijn gemaakt, waren gericht op herontwikkeling na overdracht in 2017. Het beheer in de tussentijd was niet gericht op het langdurig in stand houden, waardoor de staat van onderhoud voor een aantal panden zeer slecht is. In de tweede helft van 2016 wordt de sloop van een gedeelte van de opstallen voorbereid. Van deze opstallen is de staat zo slecht dat het niet meer rendeert om deze te onderhouden. Vooruitlopend op een herontwikkeling worden deze opstallen reeds gesloopt vanwege de veiligheid.
In de tabel is de aankoop van het belastingkantoor nog niet opgenomen. Dit pand is eind juli aan de gemeente overgedragen en valt daarmee buiten de periode van dit MPG. In de jaarrekening 2016 zal deze worden meegenomen. De waarde waarvoor deze mag worden opgenomen wordt in de tweede helft van 2016 bepaald. Eventuele gevolgen voor de waardering zullen in het resultaat van de jaarrekening worden meegenomen. Voor de afwaardering is al wel geld gereserveerd in de voorziening verlieslatende contracten. Of dit toereikend is, kan op dit moment nog niet worden gezegd.

Af te stoten bezittingen

Tot de voorraad af te stoten bezittingen behoren de bezittingen (met boekwaarde) die onderdeel zijn van lopende projecten waarover al besluitvorming heeft plaatsgevonden, de restkavels uit grondexploitaties die reeds zijn afgesloten en de bezittingen die niet meer voor (her)ontwikkeling in aanmerking komen. De doelstelling is dat deze voorraad over 2 à 3 jaar is afgestoten.
Op de verkochte objecten in het eerste halfjaar is een boekwinst (hogere opbrengst dan de boekwaarde) gerealiseerd van € 5,6 miljoen. Deze boekwinst is mede gerealiseerd doordat in de afgelopen jaren de gronden afgewaardeerd zijn.

Af te stoten objecten

Met betrekking tot deze objecten zijn de volgende ontwikkelingen te melden:

• Voor een aantal objecten, met een boekwaarde van circa € 3,0 miljoen zijn (verkoop)overeenkomsten gesloten. De verwachting is dat deze transacties in 2016 zullen plaatsvinden. Dit zijn bijvoorbeeld gronden in het kader van de ontwikkeling van het bedrijventerrein bij Breepark.
• Begin 2016 zijn de gronden voor de ontwikkeling van Amphia overgedragen.
• In de eerste helft van 2016 heeft verkoop en overdracht van een bedrijfskavel van 0,4 ha plaatsgevonden.
• In de eerste helft van 2016 zijn voor ruim 8 hectare agrarische grond in het buitengebied van Bavel verkoopovereenkomsten gesloten.Deze worden in 2016 overgedragen aan de kopers.
• Een aantal percelen zijn tegen boekwaarde intern overgedragen voor de realisatie van de EVZ Boomkikker.
• Een aantal objecten die als restperceel vanuit afgesloten projecten komen, zullen vanuit de gewijzigde regels voor de BBV en de vennootschapsbelasting overgeheveld worden naar een grondexploitatie. Hiervoor zal eind 2016 een voorstel naar de gemeenteraad worden gestuurd.